2022년 서울 부동산 계속 오르는 이유

https://www.youtube.com/watch?v=L3WP6_f2TzA 

렘군/김작가

 

Q) 2022년 부동산 전망은?

A) 계속 오른다. 떨어질 이유가 없다.

   부동산은 5가지를 통해 판단할 수 있다. 현재 이 5가지를 봤을 때 거래 빼고는 문제가 없다.

   떨어질 이유가 없는 상태다. 즉, 서울은 당분간 더 오를 것으로 보인다.

1. 수요 체크 : 신축 아파트 청약 경쟁률

2. 그에 따른 결과 : 미분양

3. 공급 : 적재적소에 맞는 공급 (입주 물량)

4. 거래 

5. 실사용에 대한 가치 : 전세가

 

집값이 떨어지려면 누군가 초조해야 한다.

그런데 지금 누가 초조한가? 매수자가 초조한 상황이다.

매도자는 세금 때문에 못팔고 버티는 것뿐이다.

 

공급만 생겨도 청약 경쟁률이 낮아진다. 왜? 선택지가 많아지니깐

그리고 미분양이 생긴다. 왜? 말도 안 되는 곳에 공급을 하니깐

거래는? 계약만 많이 생기지 활발해지지는 않는다. 기다린다.

전세가는? 입주 시점이 되면 무조건 영향을 받는다.

공급이 매우 중요하다.

앞으로 공급될 수 있는 건 3기 신도시다. 아무리 빨라도 2~3년이 걸린다.

2024년부터 5년 정도 입주가 계속 생긴다.

문제는 그게 외각에 있다는 것이다. 외각에 있는 집은 영향을 받겠지만, 내부에 있는 곳은 영향이 적을 것이다.

 

 

Q) 해외 부동산은 어떤가? (미국, 일본)

A) 마찬가지로 다 오르고 있다. 즉, 인플레이션의 영향이 있는 것이다.

 

부동산은 서열이 있기 때문에 오르는 순번이 있다. 

그래서 처음에 어떤 게 오를지 알기는 어렵지만, 오르고 나서 그다음의 흐름을 아는 건 가능하다.

미국 > 미국의 인기주 > 기타

일본 > 도쿄 > 오사카 > 기타

서울 > 강남 > 판교 > 분당

 

 

Q) 부동산 사야 하나?

A) 무주택자 선택지는 두 개다. 산다 or 기다린다

   결론은 사는 게 맞다.

시간이 지남에 따라 건자재 비용 등 모든 게 오른다.

그 오른 자재들로 만드는 게 건물이다. 즉, 부동산은 시간이 지남에 따라 오르는 게 정상이다.

다만, 너무 급격한 상승은 비정상이다.

부동산에 대한 잘못된 인식을 깨고 이해를 해야 한다.

차액으로 보는 것이 아니라 %로 봐야 한다.

 

 

Q) 1주택자는 어디로 어떻게 갈아타야 할까?

A) 예전에는 좋은 입지, 평형으로 옮겨타는게 괜찮았다. 그런데 지금은

    대출이 막혀있기 때문에 갈아타는건 비효율적이다.

    차라리 지금 집을 팔고 내가 가고 싶은 집을 전세끼고 사두는게 나은 방법이라고 생각한다.

 

 

ㅣ확인해야 하는 지표 

미분양 지표를 꼭 봐라.

인구에 0.1%정도가 적정 미분양이다.

미분양이 증가한다고 가격이 떨어지는건 아니다. 적정 미분양 숫자보다 많아져야 가격 조정이 시작된다.